房地產投資試算分析

常常聽人說，房地產很好賺，是否真是如此呢?? 不禁想試算一下實際的情況。

假設以下的情況，某人購買一戶住宅，建坪50坪，售價為 1000萬，持有兩年，共需要花費多少本金？假設賣出時漲了20%，屋價為1200萬，實際獲益約為多少？

購買房屋固定支出的費用整理如下：

一、購屋款支出

現金準備：定金、簽約金以及尾款支出。銀行貸款：支付本金、利息費用。保險費用：每向銀行借貸一百萬，就需要支付五千元保險金，受益人為銀行。

二、稅價

印花稅：契價*0.1％。契稅：契價*7.5％。通常會依照當地不動產評價委員會的評價標準價格為主。監證費：契價*1％。教育捐：契稅稅款額加徵30％。台北市、高雄市免除。登記規費：登記費為申報地價*0.1％；書狀費則在30～60元不等。

三、房屋仲介服務費

依各家房屋仲介費用制度不等，買賣房屋有些是買方一賣方四，有些買方二賣方三，並且依照當初的約定為準。

四、代書費

一般來說，土地代書收費標準佔買賣房屋總價的2～3％，大約都在兩萬元左右。

 其中契稅標準價格等於房屋應稅現值加（＋）房屋免稅現值減（－）免稅騎樓現值。房屋應稅現值請參考財政部網站

收益計算

假設自備款三成，平均年利率2%，前兩年為寬限期只需要付出利率，仲介費買一賣四，房屋應稅現值估40萬，估算如下： 購買時需付出的金額為： 

購屋頭期款+七百萬的貸款保險+稅價+仲介費+代書費 =
3,000,000 + 5,000*7 + 30,000(預估) + 10,000,000*0.01 + 20,000 = 3,185,000

每年需付出的金額為： 

房貸利率+房屋稅(1.2%)+地價稅(0.2%)+管理費(假設一坪60)
7,000,000*2% + 400,000*0.014 + 60*50*12 =  181,600
換算為月，表示每個月需付出的成本為181,600/12=15,134。
所以執有兩年共需 3,185,000 + 363,200 = 3,548,200

賣出時需要付出的金額為 

仲介費 + 代書費
12,000,000*0.04 + 20,000 = 500,000

成交時能夠獲得的收入： 

成交價 – 貸款金額 – 買屋兩年成本 – 賣出所需成本 =
12,000,000 – 7,000,000 – 3,548,000 – 500,000 = 952,000

年化後的獲益比率為：(952,000/3,185,000)/2 *100% = 15%，大約是賺兩個漲停板的價錢

其他注意事項：

• 若兩年內成交，需要多付10~15%的奢侈稅，所以千萬別這麼做。
• 若此房屋屬於商業使用，則房屋稅會貴很多很多
• 最近政府規劃自備款要提高到四成，若自備款為四成，同樣以上述的假設條件計算，平均年報酬率便會拉低到10%附近

以上為粗略估算值，若真的想要進行房產投資，建議直接找會計師試算。

參考資料：

1.      房貸利率表

2.      高雄市政府地政局房貸試算

3.      契價是如何核定呢？

4.      房屋應稅現值

5.      財政部稅務入口網

6.      購屋投資的報酬率試算